Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent être financées aussi bien en cash qu’à crédit, selon le budget de l’investisseur ainsi que sa stratégie patrimoniale. Avec la crise sanitaire et économique actuelle, est-il alors prudent d’investir à crédit ?
L’effet de levier et la déduction des frais d’intérêt
La crise économique affecte en effet la trésorerie des investisseurs, en raison du gel de l’ensemble des activités il y a quelques semaines. La baisse du pouvoir d’achat impacterait alors éventuellement la capacité à rembourser le crédit contracté. Or, il faut garder en tête que cette stratégie d’acquisition a pour effet de générer un effet de levier intéressant, sachant que le taux bancaire n’a pas encore connu de hausse significative et qu’il est inférieur au rendement des SCPI.
Celui-ci est d’environ 4% en moyenne, pour rappel. Ainsi, une partie des dividendes versés sera réservée au remboursement du crédit tandis que l’autre partie sera utilisée dans le but de financer d’autres nouvelles parts, en particulier pour celui qui souhaite diversifier son panier de SCPI. Notons également que les intérêts de l’emprunt seront déduits de l’imposition de l’investisseur, ce qui représente un avantage supplémentaire en ce qui concerne le choix de ce mode d’acquisition.
Quels risques par rapport à la baisse des dividendes ?
Qu’en est-il toutefois des risques de baisse du montant des dividendes, dans le cas d’une SCPI en difficulté ? Un éventuel prolongement de la crise faiblirait l’ensemble des produits de placement sur le marché, et les sociétés de gestion qui souffriront alors de l’absence de versement de loyers pendant une longue période pourraient décider de réviser à la baisse le montant des dividendes. Celles qui sont les plus fragilisées pourraient même avoir recours à la cessation momentanée de ladite distribution. Même si cette éventualité est peu probable, elle n’est cependant pas à écarter et pourrait entrainer des répercussions sur le planning de remboursement du crédit.
Par conséquent, il vaut mieux analyser dès le départ la solidité de la SCPI par rapport au contexte actuel, tout en réalisant des projections sur les mois à venir, voire sur toute l’année 2020. Investir pendant cette période assez tendue nécessite ainsi les recommandations pertinentes d’un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en SCPI.
Quoi qu’il en soit, une chute soudaine des dividendes ne risque pas de se déclencher dans un proche avenir, puisque les SCPI sont déjà parées aux crises économiques avant même leur commercialisation sur le marché. Par exemple par le biais du report à nouveau qui est une enveloppe de sécurité destinée à tempérer l’effet néfaste d’une absence de versement de loyers.
Possible dévalorisation du prix de la part ?
Les investisseurs détenteurs de parts pourraient être tentés de liquider leurs parts, lesquelles seront proposées sur le marché secondaire. Une possible dévalorisation du prix pourrait alors avoir lieu. Attention à bien analyser la SCPI avant de la racheter.
Soulignons par ailleurs que les SCPI sont des actifs à détenir sur le long terme afin d’apprécier ses véritables performances ; il est donc inutile de revendre les parts à la moindre période d’incertitude qui est d’ailleurs passagère. Les baisses de rendement seront gommées sur les années à venir, et la SCPI elle-même se revalorisera au fil des ans en raison de la politique de relance économique mise en place par la BCE dans le but de maintenir la valeur de l’immobilier sur les prochains mois.
Les SCPI risquent donc d’être revendues avec de la moins-value pendant la période de crise, ce qui serait préjudiciable pour l’investisseur sortant mais profitable pour le nouvel acquéreur. Ces parts reprendront de la valeur au cours des prochaines années.
